在“高大上”的南京西路上，有着“金三角”之称的“梅泰恒”的风头，如今正在被新崛起的“金五星”所掩盖。随着越洋广场、嘉里中心二期、会德丰国际广场、1788国际中心这四大项目陆续竣工，加上商圈内的“老大哥”久光百货，静安寺已形成了一个新的商业“金五星”。南京西路商圈的重心，正在向西偏移。

“金五星”的迅速崛起，让“梅泰恒”备感压力。消费者是这样的：喜新厌旧，口味多变，越来越挑剔。可是，十多年来“梅泰恒”是这样的：几乎没什么改变，奢侈品牌不少，但鲜有时髦的餐厅、咖啡馆；不肯低头的高昂租金，也难以吸引更多新晋设计师品牌；商场的陈设和布局旧了，就连卫生间也显得狭小。面对活力十足的“金五星”，“梅泰恒”真的老了。

靠什么吸引人气

如果你现在还不知道翠园，那你真的就是从星星来的。这家从香港开到上海的高级粤菜馆，周末午市已预约到了今年6月。平时想要吃顿晚饭，要从下午一点开始等位。

要抓住消费者的钱包，首先要抓住他们的胃。餐饮娱乐能为商场招揽人气和提高出租率，已成为共识。万达集团董事长王健林也说过，扩大体验型消费将来是商业中心运营的趋势。第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可表示，为确保人流量，带动其他商户入驻，（业主）首要锁定的也往往是大型快餐连锁、咖啡或本土较知名大型餐饮。

从近两年的商场布局来看，餐饮业态在新开商场中比例大多超过20％，占30%到40%的也不在少数。

按照这样的比例，目前“金五星”中，在静安嘉里中心的总体商业组合比例中，精品超市8%，娱乐休闲7%，餐饮美食25%；芮欧百货内的餐饮业态占比更是达到了40%。相比之下，“梅泰恒”的业态组合明显失衡，明显落伍。以恒隆广场为例，全楼的餐厅仅十三四家。其中除了Cova算是人气餐厅之外，其余的大多人气一般。

符合“黄金比例”的业态组合，门庭若市的餐厅远不只一家。大董的北京烤鸭、芮欧百货里号称是来自台北的名媛甜品店Dazzling Café、静安香格里拉的1515牛排馆……想不排队就吃到？几乎不可能。对于爱赶时髦的年轻人来说，能在城中时尚高地出手消费，再拍个照上传朋友圈，低调地炫耀一下，这才是正经事。

与此同时带动的，是商场其他店铺的人气——在餐厅门口排队，不如去商场边逛边等。

虽然“梅泰恒”早就发现餐饮可带动人气，但调整业态很难一蹴而就。尤其是对于成熟商场来说，大多数餐厅未必愿意承担高昂的租金，原有商铺租期未满也无法说换就换。2010年，恒隆广场当时针对餐饮曾作了开业以来最大的调整，将其比例提升至10%－12%。

但这一比例，显然还是太低。而且，由于考虑到写字楼的定位，引入的餐饮大多还是属于商务宴请类，并不适合年轻人聚餐或情侣约会，因此带动人气十分有限。

如何避免审美疲劳

上海市静安区副区长巢克俭曾表示，南京西路商圈的发展要注重商业业态的均衡，不仅要有奢侈品牌，还要有时尚消费品牌，在商场中增加餐饮、电影院、家庭亲子活动等文化体验式消费。这几乎概括了静安寺商圈如今的定位。

然而在十年前，南京西路商圈的定位就是一个词“奢侈”。最风光的时候，“梅泰恒”是上海唯一的顶级商圈。2002年时，南京西路上世界知名品牌仅约100个；到了2013年，这一数字已经达到了近1000个。其中国际顶级及一线品牌就有90多个，这些品牌大多集中于“梅泰恒”。

2004年9月23日LV恒隆旗舰店的开幕，轰动了整个上海滩。开业现场有9000多种货品，请了1500多位明星和嘉宾，开了3000多瓶香槟。蜂拥而来而来的国际一线品牌，立刻把恒隆广场填满了。所以后来，二三线国际品牌进入上海市场甚至中国市场时，也将南京西路作为首选。

十年过去了，时代改变了，但“梅泰恒”并没有改变。恒隆里云集着一线品牌，中信泰富则通过轮番调整，吸引了众多一二线品牌，梅龙镇里则是国际二三线品牌的高地。但是，这些品牌大多进入中国长了，消费者早已审美疲劳。

而且，中国的消费者，尤其是上海的消费者，很多已拥有了第一件或第N件奢侈品，不再为包上或表上的名牌logo引以为豪，开始青睐轻奢品牌、设计师品牌以及快时尚。即使购买，也更愿意在海外消费。

相比之下，静安寺的“金五星”显得青春又时髦，沿街的品牌大多是轻奢品牌，这些品牌大多新鲜、年轻，定价合理，国内外的价差也不大。

根据仲量联行的统计，静安寺商圈的消费层次更多元，芮欧百货的客单价（每一个顾客平均购买商品的金额）200元至上万元，久光百货的客单价从50元至上万元，嘉里中心定位是中高端本地人群，客单价从80元至1000元。

如果说恒隆的消费者群体多针对购买奢侈品的游客，那么静安寺商圈则吸引了更多上海的本地消费群体，周边居民也会选择在周末来这里用餐或购买生活用品。

铜锣湾VS金钟广场

“梅泰恒”最初高端定位的优势，已经不再明显，当然还是有不可撼动的优势。

目前，除了崛起的静安寺商圈外，淮海中路、浦东陆家嘴、虹桥商务区等上海其他商业商务集聚区的高端商业商务也已成规模。

根据戴德梁行华东区研究部提供的数据，截至去年9月，南京西路主要有6个购物中心，其平均租金为80元/平方米/天，高出淮海路52元/平方米/天约五成。其中，租金最高的是恒隆广场，近110元/平方米/天。毗邻恒隆广场新开业的静安嘉里中心，首层物业租金为70-80元/平方米/天。

从中可以看出，奢侈品牌商仍然更加偏爱成熟的“梅泰恒”。“目前（奢侈品牌）销售最好的，还是在南京西路。”第一太平戴维斯上海公司相关人士透露。

与静安寺相比，“梅泰恒”有些老态了。但如果“老”得有味道，也可以被解释为“成熟”。“提升服务水平，提升商业设施的文化内涵，着力优化商务商业环境”，是静安区商务委提出的目标。强强联手，实现1+1大于2的成效，也是“梅泰恒”可预见的发展之路。

就在“梅泰恒”的东面，集办公楼、零售和酒店于一身的大中里项目，也以成为“上海崭新的商业和消费娱乐之地”为目标，预计将在2016年起陆续启用。这一大型的城市综合体，将带来餐饮、娱乐、休闲等多元化的业态，如同清新之风，为“梅泰恒”的“老气”补缺。

根据静安区的定位，整个静安南京路地区将演变成静安寺和石门二路两大关节点。“金五星”涵盖静安寺地区和会展地区，“金三角”将以地铁换乘为中心，慢慢地和石门路地区连接起来，逐渐融合成一个完整的商业生态圈。

对于“梅泰恒”来说，最需要做的是继续走“高大上”路线，稳固奢侈品牌“老大”的地位，同时跟上商业发展的趋势，增加餐饮、娱乐、文化、体验消费，开设一家高档影院也是不错的选择，让消费者哪怕不买奢侈品，也能走进恒隆去逛一逛。

理想的情况应该是，静安寺商圈如同香港的铜锣湾，“梅泰恒”则像是金钟广场，两者之间相互错位又相互连结，形成一个丰富的南京西路商圈，提供从商业到文化的全方位消费和体验。

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